Proceso de desalojo en Argentina: cómo recuperar tu inmueble

¿Qué es un desalojo y cuándo se puede pedir?

El desalojo es la acción judicial personal por la que quien tiene derecho a que le devuelvan un inmueble le exige la restitución a quien lo está ocupando. No discute la propiedad: discute la obligación de entregarlo. Por eso es una vía rápida, distinta de las acciones reales como la reivindicatoria.

La legitimación activa (quién puede iniciarlo) no es solo del titular registral. También pueden pedirlo el locador, el comodante, el usufructuario o el poseedor legítimo. Del otro lado, según el artículo 680 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (CPCCN), pueden ser demandados locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualquier ocupante que tenga el deber jurídico de restituir el bien.

Encuadrar bien al ocupante en la demanda es clave: de esa calificación depende qué herramienta procesal usás para pedir la desocupación anticipada. No es lo mismo un intruso que un inquilino con contrato vencido.

¿Cómo cambió el desalojo con el DNU 70/2023?

El DNU 70/2023 derogó por completo la Ley 27.551 y su modificatoria, la Ley 27.737, y reinstauró la autonomía de la voluntad en materia locativa. Para el propietario esto se traduce en tres ventajas concretas al momento de iniciar el desalojo.

Primero, libertad de plazos: la nueva redacción del artículo 1198 del Código Civil y Comercial (CCyC) eliminó el plazo mínimo obligatorio; solo hay plazos supletorios si el contrato no dice nada (dos años para vivienda, tres para los demás destinos). Segundo, libertad de moneda: los artículos 765, 766 y 1199 del CCyC permiten pactar el alquiler en cualquier moneda y prohíben al juez modificar la forma de pago o convertir a pesos por “equidad”. Esto blinda la causal de desalojo por falta de pago frente a consignaciones pesificadas.

Tercero, se cayeron dos barreras administrativas que antes servían de excusa dilatoria:

• Registro AFIP: ya no es obligatorio registrar el contrato en el RELI para demandar. La Resolución General AFIP N° 5545/2024 consolidó esta baja; hoy la registración es optativa y solo sirve para beneficios fiscales.
• Mediación previa: el DNU dispuso que la mediación prejudicial es optativa para el reclamante en los procesos de ejecución. La doctrina y jurisprudencia incipiente extienden esa dispensa al desalojo, sobre todo cuando va acumulado con ejecución de alquileres.

Ojo con lo que no cambió: para vivienda sigue vigente la intimación previa del artículo 1222 del CCyC. Antes de demandar por falta de pago tenés que mandar una carta documento dando al inquilino un plazo no menor a diez días corridos para regularizar, con el monto exacto, el lugar y la forma de pago. Si esa intimación falta, es imprecisa o el plazo es menor, la demanda puede rechazarse in limine o cargarte las costas.

¿Cuánto tarda un juicio de desalojo según el fuero?

Depende del código procesal que se aplique. En la Justicia Nacional (CABA) el trámite es más lento porque, tras la derogación del proceso sumario por la Ley 25.488, el desalojo se reconduce a las reglas del juicio ordinario adaptado. En la Provincia de Buenos Aires, en cambio, el artículo 676 del CPCCBA lo encuadra por regla en el sumarísimo, con plazos mucho más breves.

El error más caro suele estar en la notificación de la demanda. El artículo 684 del CPCCN obliga al oficial notificador a identificar a todos los ocupantes y anoticiar a sublocatarios y terceros. Conviene pedir en el escrito de inicio que el proveído instruya expresamente al oficial y que se habiliten días y horas inhábiles y auxilio de la fuerza pública, para evitar que el ocupante se esconda y no atienda.

¿Se puede pedir la desocupación antes de la sentencia?

Sí. Es la herramienta más importante del desalojo moderno y se llama desocupación inmediata. Está regulada en los artículos 680 bis y 684 bis del CPCCN y en los 676 bis y 676 ter del CPCCBA. Permite recuperar el inmueble antes de que termine el juicio, con caución.

Se divide según la causal:

1. Contra intrusos (personas que entraron sin ningún título): se pide por el artículo 680 bis del CPCCN o el 676 bis del CPCCBA.
2. Por falta de pago o vencimiento del contrato: se pide por el artículo 684 bis del CPCCN o el 676 ter del CPCCBA.

La verosimilitud del derecho se exige “cualificada”: no alcanza con exhibir el título de propiedad. Sirven un contrato con firmas certificadas, un acta de mediación sin acuerdo, la carta documento del artículo 1222 CCyC sin respuesta o una rebeldía firme. Si el demandado contesta y muestra recibos, mails que sugieran una prórroga verbal con principio de ejecución u otras dudas serias, el juez difiere la cuestión a la sentencia.

La regla general exige caución real (embargo sobre el mismo inmueble, sobre otros bienes o depósito en cuenta judicial). Sin embargo, hay líneas jurisprudenciales recientes que, aplicando la Convención Interamericana sobre Protección de los Derechos Humanos de las Personas Mayores (Ley 27.360), aceptan caución juratoria en casos de extrema vulnerabilidad o edad avanzada del actor. Un fallo de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Morón de 2025 eximió de caución real a una actora mayor de 90 años frente a demandados rebeldes.

Si el ocupante apela la desocupación pidiendo efecto suspensivo, hay que insistir en que el recurso se conceda en relación y con efecto devolutivo. El texto del artículo 684 bis del CPCCN es contundente: “La apelación no suspende la desocupación inmediata”. Si el juez otorga efecto suspensivo por error, corresponde revocatoria y, en subsidio, queja por apelación mal concedida (artículo 282 CPCCN).

¿Qué defensas puede oponer el inquilino u ocupante?

La defensa más común, sobre todo contra intrusos o comodatarios de larga data, es alegar posesión con animus domini: decir que ocupa el inmueble como dueño, no como tenedor. Como el desalojo es una acción personal (no real), si el debate posesorio es serio, el juicio se vuelve improcedente y hay que ir por la reivindicatoria, mucho más larga y costosa.

Para desactivar esta defensa desde la respuesta al planteo, se apuntan tres ejes:

• Carga de la prueba en el demandado: la sola invocación no alcanza. El ocupante tiene que probar prima facie su posesión con documentos serios. El artículo 24 de la Ley 14.159 prohíbe fundar la posesión solo en testigos; exige manifestaciones documentales.
• Inmutabilidad de la causa: el artículo 1915 del CCyC establece que “nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo”. Un inquilino no se vuelve dueño por dejar de pagar durante años.
• Interversión de título exigente: para pasar de tenedor a poseedor hacen falta actos materiales, exteriores e inequívocos de repulsión al propietario. No alcanza con no pagar, dejar de comunicarse o no pagar expensas.

La otra defensa recurrente es la retención por mejoras (artículo 1226 CCyC). Se blindea con redacción contractual: bajo la libertad del DNU 70/2023 se puede pactar la renuncia expresa al derecho de retención y al reclamo de reembolso por mejoras, que quedan en beneficio del inmueble. Con esa cláusula, el planteo se rechaza in limine.

¿Qué pasa si en el inmueble hay chicos o personas mayores?

El desalojo no se detiene por la sola existencia de personas vulnerables: el propietario privado no es garante del derecho a la vivienda, rol que corresponde al Estado. Pero el juez no autoriza el uso de la fuerza sin que el aparato asistencial haya sido notificado y haya intervenido.

En la Provincia de Buenos Aires rige el Protocolo aprobado por Resolución N° 707/19 de la Suprema Corte de Justicia (SCBA). Fue pensado para usurpaciones masivas, pero por analogía —junto con la Ley 13.298— se aplica también a desalojos de vivienda unifamiliar con menores.

Para que el lanzamiento no se frene en la puerta hay que actuar antes:

1. Pedir vista al Asesor de Menores e Incapaces apenas conste en el expediente que hay menores en el inmueble. El dictamen es previo a la firma del mandamiento.
2. Librar oficios al Municipio, al Servicio Local de Promoción y Protección de Derechos de Niñas, Niños y Adolescentes y a Desarrollo Social, para que envíen equipos técnicos el día del lanzamiento con alojamiento transitorio o subsidios de emergencia.
3. Solicitar que el mandamiento incluya allanamiento, descerrajamiento, auxilio de la fuerza pública, presencia del SAME y habilitación de días y horas inhábiles, además de disposición de bienes muebles.

Ese trabajo previo es la diferencia entre un lanzamiento efectivo y meses de dilaciones.

Este artículo es información general y no reemplaza el asesoramiento legal sobre tu caso concreto.