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Derecho Inmobiliario — Mar del PlataAbogado de Usucapión y Desalojo en Mar del Plata
Usucapión, desalojo, escrituración, cesión de derechos y acciones posesorias y usurpación. Regularización dominial y defensa del derecho de propiedad, en instancia extrajudicial y judicial.
Intervención en conflictos y regularizaciones inmobiliarias
Casos habituales en la práctica de derecho inmobiliario del estudio.
Usucapión
Juicios de prescripción adquisitiva para regularizar la titularidad de un inmueble poseído durante años sin escritura a nombre del ocupante.
Acción reivindicatoria
Acción real que ejerce quien tiene título de propiedad para recuperar la posesión de un inmueble frente a quien lo ocupa sin título que lo justifique, cuando existe una controversia sustancial sobre el dominio o una posesión autónoma que excede lo que puede resolverse por la vía del desalojo. Se distingue de la usurpación, que tramita por la vía penal. Está prevista en el Código Civil y Comercial de la Nación.
Desalojo
Acciones de desalojo por falta de pago, vencimiento de contrato u ocupación sin título, en instancia judicial.
Escrituración
Juicios de escrituración cuando existe un boleto de compraventa y el vendedor no cumple con otorgar la escritura.
Cesión de derechos y acciones posesorias
Análisis y redacción de cesiones de derechos y acciones posesorias, y evaluación de los riesgos jurídicos que implican.
Usurpación
Asesoramiento y denuncia penal ante la ocupación de hecho de un inmueble, en el marco del artículo 181 del Código Penal.
Regularización dominial
Saneamiento de títulos y gestiones para poner en regla la situación registral de un inmueble. Incluye la redacción de contratos de compraventa, locación, cesión de acciones y derechos hereditarios, y cesión de derechos y acciones posesorias.
¿Qué es la usucapión?
La usucapión, también llamada prescripción adquisitiva, es el modo de adquirir la propiedad de un inmueble por haberlo poseído durante el tiempo que fija la ley, aunque nunca se haya tenido la escritura a nombre de quien posee. La regula el Código Civil y Comercial: el artículo 1899 establece el plazo general de veinte años de posesión (sin necesidad de justo título ni buena fe), mientras que el artículo 1898 prevé una vía más breve, de diez años, para quien cuenta con justo título y buena fe. El artículo 24 de la Ley 14.159 exige, además, un plano de mensura firmado por un agrimensor y da especial valor probatorio al pago de impuestos a nombre de quien posee.
¿Cuándo procede un desalojo?
El desalojo es la acción judicial para recuperar la tenencia de un inmueble frente a quien lo ocupa sin derecho a continuar haciéndolo: por falta de pago de un contrato de locación, por vencimiento del plazo contractual, o por ocupación de hecho sin ningún título que la ampare. Es un proceso judicial con sus propios plazos procesales, que varían según la causal invocada y el juzgado interviniente.
La acción de desalojo puede promoverse cuando resulta exigible la restitución del inmueble frente a locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos u otros ocupantes obligados a restituir. Cuando existe una controversia sustancial sobre el dominio o una posesión autónoma, puede ser necesario recurrir a otra acción, como la reivindicatoria.
Cesión de derechos y acciones posesorias: qué es y qué riesgos tiene
La cesión de derechos y acciones posesorias es el acto voluntario por el cual quien posee un inmueble (sin ser su titular registral) transmite esa posesión a otra persona, el cesionario. Ese acto se instrumenta en un contrato de cesión de derechos y acciones posesorias, que deja constancia de la transmisión pero no equivale a una compraventa con escritura: quien recibe la cesión adquiere la posesión, no automáticamente el dominio inscripto. Por eso conviene un análisis previo de los antecedentes del inmueble antes de aceptar o realizar una cesión, para dimensionar los riesgos de la operación.
Usurpación: qué dice el Código Penal
La usurpación está tipificada en el artículo 181 del Código Penal, que sanciona a quien despoja a otro, total o parcialmente, de la posesión o tenencia de un inmueble, o quien turba esa posesión, mediante violencia, amenazas, engaño, abuso de confianza o clandestinidad. Frente a una usurpación, además de la vía penal, existen herramientas civiles para recuperar la posesión del inmueble.
Si tenés una situación relacionada con la titularidad, posesión o desalojo de un inmueble, escribinos y lo analizamos sin compromiso.
Este contenido tiene carácter informativo general y no reemplaza el asesoramiento legal sobre un caso concreto. Los plazos y requisitos mencionados corresponden al marco legal general vigente y pueden variar según las circunstancias particulares de cada expediente.
El proceso, paso a paso
Consulta y análisis del caso
Se evalúa la documentación disponible y los antecedentes del inmueble para determinar qué vía legal corresponde.
Reunión de documentación y prueba
Se ordena la prueba necesaria: impuestos, servicios, planos, boletos, títulos y demás documentación relevante.
Definición de la estrategia
Se define si corresponde una gestión extrajudicial, una demanda judicial, o ambas etapas de forma sucesiva.
Acompañamiento durante todo el proceso
Seguimiento del expediente e información periódica sobre su estado hasta la resolución del caso.
Dudas habituales
¿Cuántos años hay que poseer un inmueble para usucapir?
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La vía general exige veinte años de posesión continua, pública y pacífica (art. 1899 CCyC). Existe una vía más breve de diez años (art. 1898 CCyC), pero solo si se cuenta con justo título y buena fe, requisitos que no siempre se cumplen.
¿Puedo escriturar un terreno si solo tengo un boleto de compraventa?
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Si el vendedor no otorga la escritura pese a existir un boleto de compraventa válido, puede iniciarse un juicio de escrituración para que un juez ordene su otorgamiento. También puede evaluarse una vía de usucapión si se cumplen los requisitos de posesión.
¿Qué es la cesión de derechos y acciones posesorias y qué riesgos tiene?
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Es la transmisión de la posesión de un inmueble entre particulares, sin que necesariamente exista un título de dominio inscripto. Quien recibe la cesión no se convierte automáticamente en propietario registral, por lo que conviene analizar los antecedentes del inmueble antes de avanzar.
¿Qué puedo hacer si usurparon mi propiedad?
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La usurpación configura un delito previsto en el artículo 181 del Código Penal. Además de la denuncia penal, existen acciones civiles orientadas a recuperar la posesión del inmueble. La vía concreta depende de las circunstancias de cada caso.
¿Un desalojo tiene un plazo fijo de duración?
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No existe un plazo fijo: la duración depende de la causal invocada, si hay oposición de la parte demandada, la carga del juzgado y las etapas procesales que deba atravesar cada expediente en particular.
¿Qué pruebas sirven para un juicio de usucapión?
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El pago de impuestos y tasas a nombre de quien posee es una de las pruebas de mayor peso (art. 24, Ley 14.159), junto con facturas de servicios, comprobantes de mejoras y testigos. La ley exige una prueba compuesta: ningún elemento aislado es suficiente por sí solo.
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